マンションの大規模修繕工事は何年ごとに行われる?

マンションの大規模修繕工事は多額に費用が発生すると聞いたけど、「何年くらい経ったら実施するの?」「どれくらい頻繁に費用が発生するの?」こんな疑問をお持ちではないでしょうか。この記事ではマンションの大規模修繕工事が行われるタイミングやその理由についてお伝えします。

マンションの大規模修繕工事とは

大規模修繕工事はマンション全体のメンテナンスを行います。経年劣化による不具合を修繕し、建物の耐久性を向上させる目的で実施されます。具体的には、外壁の補修や塗装、外壁タイルの補修、屋上の防水塗装、給排水管の補修、セキュリティ設備やエレベーターの修理などマンションに関する共用部分が対象です。マンションの長期修繕計画を立てて実行するほどの大がかりな工事なのです。

マンションの大規模修繕工事はどれくらいのタイミングで実施するの?

一般的にはマンションの大規模修繕工事のタイミングは「築12年」が推奨されています。しかし、必ずしも12年と決められていません。マンションの立地条件や構造、管理状態、管理組合の方針によって大きく異なっているのです。もし、建物の劣化が著しい場合は、12年よりも早まる可能性もあります。また、損傷が少ない場合は12年以上経過してから大規模修繕工事を実施する場合もあります。

国土交通省のマンション大規模修繕工事に関する実態調査によると、1回目の大規模修繕工事は築13~16年前後に実施されています。2回目は築26~33年前後、3回目以上は築37~45年前後とのことです。

マンションの大規模修繕工事は築12年が推奨されているものの、現実的には13年~16年ごとの実施が多いようです。

参考:国土交通省 マンション大規模修繕工事に関する実態調査

工事のタイミングで築12年が推奨される理由は?

全面打診調査の実施期限が定められている

一つ目の理由は、外壁の全面打診調査の義務化です。

平成20年4月1日から建築基準法第12条に基づく定期報告制度が変わりました。マンションの大規模修繕の観点では外装タイルの劣化・損傷について見直されています。

従来は手の届く範囲の打診・目視検査で異常があれば建築物の所有者等に注意喚起するという内容でした。しかし、見直しにより従来の調査に加えて建物の竣工・外壁改修から10年経つと全面打診による調査が義務付けられたのです。

また、一部例外として3年以内に外壁の改修工事の実施が確実な場合は10年を超えていても全面打診検査の実施は必須ではありません。

参考:国土交通省 見直しのポイント

参考:特定非営利活動法人マンション管理支援協議会 定期報告制度

まとめると、外壁の全面打診検査の期限10年に加えて、全面打診検査免除の例外条件である外壁改修工事の実施期限3年以内を合算した築13年以内が一つの区切りと捉えられています。13年以内を一つの判断基準として、マンションの大規模修繕は築12年が推奨されているのでしょう。

「長期修繕計画作成ガイドライン(計画期間の設定)」における記載内容の影響

二つ目の理由は長期修繕計画作成ガイドライン(計画期間の設定)です。以下に引用した箇所に「大規模修繕工事の周期が12年程度」という記載があります。

5 計画期間の設定  計画修繕工事の実施時において修繕積立金が不足することがないように、多額の推定修繕工事費が見込まれる年度を含むように計画期間を設定する必要があります。 したがって、新築時は、経年が30年程度において実施が見込まれる昇降機設備、給水設備、排水設備の取替えなどを含めた期間以上とします。また、外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期が12年程度ですので、見直し時には、これが2回含まれる期間以上とします。

引用:国土交通省 長期修繕計画標準様式 長期修繕計画作成ガイドライン 長期修繕計画作成ガイドラインコメント

塗料や外壁素材の保証期間

三つ目の理由は部材の保証期間に合わせるためです。マンションの外壁タイルなどに防水性能や塗装などの劣化が目立った時期に合わせて、大規模修繕工事が実施されるケースも多いのです。

マンション部位別の修繕周期の目安

引用:国土交通省 マンション大規模修繕工事に関する実態調査

国土交通省のマンション大規模修繕工事に関する実態調査によると、1回目の大規模修繕工事は築13年~16年前後に行われ防水関係や外壁関係の修繕費用が多くを占めます。

2回目以降からは防水関係や外壁関係の割合は10%ほど減少し、給水設備の工事が約10%と1回目の大規模修繕工事に比べて5倍も費用に占める割合が大きくなっています。

3回目の大規模修繕は築37年~45年に行われます。防水関係や外壁関係の修繕工事に追加で建具・金物等の交換や修理などが施工されます。

参考:国土交通省 マンション大規模修繕工事に関する実態調査

長期修繕計画の見直しの重要性

マンションの大規模修繕工事は長期修繕計画をもとに実行されます。しかし、必ず計画通りに実施するものではありません。状況に応じて、適宜計画を変更した運用が望ましいです。

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインにおいても5年を目安とし計画の見直しが推奨されています。建物や設備の劣化状況、新材料の開発による修繕タイミングの変化、物価や生活様式の変動が影響を与えるためです。

また、大規模修繕工事前は建物診断の実施も欠かせません。建物診断は日常点検とは別に定期的に行われる調査です。マンションの劣化状況を把握し、修繕の優先順位や必要性の有無を判断します。具体的には、目視検査や竣工図面などの書類調査、住民へのアンケート調査などです。この調査結果を基にして修繕するか判断したり、長期修繕計画を練り直したりします。

参考:国土交通省 第2編 長期修繕計画作成ガイドライン

修繕時期の決定時に確認すること

ここまでマンションの大規模修繕の時期や見直しの重要性について説明してきましたが、時期を決める際には修繕委員会などの専門委員会を立ち上げて修繕する目的を明確にし、修繕時期を決定するよう心がけましょう。

なかには、長期修繕計画で予定された時期だからと修繕すべき箇所の詳細を確認せずに、大規模修繕工事を提案し見積書を提示する管理会社も存在します。

ですが、一度の修繕工事で多額の費用が発生するにもかかわらず、何をどのように直すのかをきちんと考えないで決めるのは危険です。

これを防ぐためにも修繕委員会が主体的に活動し決定権をもっている理事会と協力し、建物の状況を見ながら判断することが欠かせません。そのため、管理会社からの提案全てを鵜呑みにするのは控えましょう。

また、大規模修繕に関する知識がなければ設計事務所やコンサルタントなどの第三者から意見を求め、具体的な時期を決定していきましょう。